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商品房交易卖方因涨价违约怎么办?

来源:未知    发布时间:2018-09-19    阅读量:126

核心提示:出卖人反悔、不配合购房人过户,往往会造成购房人迟延实现合同目的,搅乱既定的投资、经营和生活计划,严重影响购房人合法权益。现在,购房人不必再忍气吞声、求助无门,同望律师给您支招应如何依法维权主张继续履行合同?

高频诉点:出卖人反悔、不配合购房人过户,往往会造成购房人迟延实现合同目的,搅乱既定的投资、经营和生活计划,严重影响购房人合法权益。现在,购房人不必再忍气吞声、求助无门,同望律师给您支招应如何依法维权主张继续履行合同?

案情简介

2013年7月31日,韩某与邬某签订《房地产买卖合同》(下称“合同”),约定由韩某将其名下位于深圳市南山区桃苑公寓的一间房屋以人民币103万元的价格出售给邬某。2013年8月7日,韩某、邬某又与工商银行深圳高新园支行签署《二手楼交易资金监管协议》(下称“协议”),约定将双方的房产交易资金(首付款)53万元委托该行进行监管并存入该行指定的“工行深圳分行离行式二手楼资金监管账户”。嗣后,邬某依约付清定金及首期款,但韩某不予配合办理《银行贷款承诺书》及相应的过户手续,以致邬某未能在规定时间内办完贷款手续,合同无法继续履行。邬某遂将韩某诉至法院,请求继续履行合同。

法院认为

韩某、邬某2013年7月31日签订的合同为双方真实意思表示,内容合法有效,双方应本着诚实、信用原则全面履行各自义务。邬某已依约向韩某支付了定金10万元,并分别于2013年8月4日、8月7日向双方指定的监管账户汇入40万元及13万元作为首付款共计人民币53万元。虽然第一笔首付款40万元是在协议签订前支付,但双方指定的监管账户并非邬某个人账户,该账户用途为暂时存取邬某应当支付的首期款,且该账户已经在合同约定的期限内收到邬某汇入的监管资金,故邬某支付53万元监管资金的行为符合协议约定,并无不当;至于其中第一笔金额为40万元的资金注入日期在三方签署《二手楼交易资金监管协议》之前,并不影响邬某已经履约之事实认定,该份《二手楼交易资金监管协议》应视为对邬某该支付行为的进一步确认。邬某虽未能在约定期限内办完按揭贷款手续,但其于2013年8月14日即签署了《深圳市个人住房公积金贷款网上业务办理协议》,且于2013年9月18日通过公积金中心贷款审批,取得《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》,获得贷款授信40万元。期间,虽然因涉案房产处于被查封状态,导致邬某申请贷款时查不到该房产信息,但后经解封可以继续办理。邬某虽未能在规定时间内办完按揭贷款手续,然而,邬某履行义务态度积极,不构成根本违约。韩某在邬某办理完按揭贷款手续义务后,未能配合邬某继续办理银行按揭贷款手续,经邬某起诉要求其履行尚不履行,韩某构成违约,应根据合同承担违约责任。作为合同守约方,邬某有权选择继续履行合同或解除合同。本案经一审、二审至再审,再审法院最终维持了二审判决,支持了邬某请求继续履行合同、请求支付违约金的主张。

李玉麟资深律师观点

本案是房屋买卖合同纠纷实务中常见的“卖家毁约,买方维权”情形。站在买受人角度,以诉讼或仲裁方式合法维权的途径通常有三:一是请求继续履行合同,要求支付合同款项,出卖人配合办理过户等相关购房手续;二是请求解除合同,要求出卖人支付违约金或赔偿损失;三是在第一种途径的基础上,根据合同约定,依法主张出卖人支付违约金或赔偿损失。

买受人如何选择用哪种维权途径?第一,是看管辖。若选择仲裁则虽快捷但要面临一裁终局的风险;若选择诉讼则有机会在不服一审判决时选择上诉和申请再审,但诉讼周期将较长。第二,是看需求。如果买受人做好了交易准备,有心有力且有经济条件继续履行合同,那么可以选择主张继续履行合同,如果合同就违约责任有约定,那么还可以同时要求支付相应的违约金并要求依法赔偿损失;如果不想再继续履行,那么买受人可以主张解除合同,并诉请违约金和损害赔偿金。第三,是看保全。由于是实物交易,为保证判决生效后可有效执行,买受人有必要在诉前或诉中做好财产保全,即依法提供相应价值的财产担保或到保险公司购买相应的诉讼财产保全险,若有线索应一并申请依法查封出卖人有关银行账户。

所谓请求继续履行,是指在合同一方违约不履行合同或者履行合同不符合约定时,合同守约方可以请求法院或仲裁机构强制其继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”因此,站在守约买受人的角度,要求继续履行合同只要是在合理期限内依法不具备法律上或者事实上诸如已过诉讼时效且遭主张抗辩、作为标的物的房屋毁损灭失等履行不能的情形,且没有不适于强制履行或履行费用过高的情形,是可以采取主张继续履行方式予以补救的。

财富指引

一、建立规范的合同交易意识

合同是经济交往的基石,当事人在开始落实涉大额资金交易前,应重视合同的草拟与审查。为保护交易平等、安全,建议在签约前先就相对方人身、资信、合同订立事宜咨询专业律师。即使签约后也不要随即将合同束之高阁,而是应尽可能的请专业律师就已签约的合同进行审查,进而检索发现存在的问题,防控履约过程中的违约责任,规避交易中的法律风险。

二、落实精准的维权索赔方案

趋利避害是经济交往的天性。面对“坑爹”的违约方,必须拿出有针对性的应对措施并予以贯彻落实。为此,律师建议:第一,在房屋买卖合同履行过程中,若发现合同相对方存在严重违约,可能导致交易陷入危机时,除展开合理严正交涉外,有必要果断采取相应的诉讼保全措施,防止违约方以“人间蒸发”、“一房多卖”、情势变更、婚变继承等事由拖延,甚至中断、终止与购房人的合法交易。第二,以可得利益最大化为原则,正确区分认识仲裁和诉讼的不同维权路径和实现方式,选择专业的律师针对具体案情设计落实维权索赔方案,做到合同依据、法律依据及相应证据支撑的正确解读适用。

三、未雨绸缪的完善交易架构

从合同订立与履行存在交易风险的角度,举一反三的认识到个人财富管理中存在的盲点。对合同涉及的己方与相对方的个人、家庭、履行能力、可能存在涉及的公司企业运营状态、市场交易生态、法律诉讼实务等多角度考察评估履约安全保障。通过咨询专业律师,对有关保障合同履行的关键条款,进一步明确权责,设计尽可能完善的违约责任条款和有利于己方维权的争议解决路径,以便最大限度的保障自身合法权益。

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