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以房养房家庭的投资计划

来源:    发布时间:2018-10-09    阅读量:0

    潘先生和他的太太目前是一家自办的小型贸易公司的业主,由于行业不是很景气,他们每月从这笔生意上获得的收入并不是很多,两个人加起来只有2500元左右,但是潘先生一家的生活过的还是很充裕的,他们每个月的日常支出就要达到4500元左右,还购买了一辆12万元的家用轿车,这些支出的主要来源是他们的房产”投资”收益。

原始资金相对雄厚

 

 

    潘先生和太太都是“海归”,在国外生活期间他们积攒了一笔不菲的资金,相对于国外的高消费水准,他们的外汇贮备可以在国内进行规模不小的投资。可以说他们的原始资金相对国内的很多人来说都是比较雄厚的,潘先生选择了房产投资,三年前他先是购买了一套总价30万元,面积85平方米的住宅(出租),然后又购买了一套总价35万元,面积53平方米的住宅(自用),这两套房屋现在的市场价都有了很大的增长。一年前,他又贷款140万元购买了一套190万元,面积130平方米的豪华公寓用于出租。现在,潘先生的收支结构中,主要的收入来源是每月两套房子的租金10000元,而他的支出方面,除了基本的生活费用每月4500元,另外就是140万元贷款的月供3700元/月。可以说潘先生现在的投资策略是:以房供房。

鸡蛋放在一个篮子里

 

 

    潘先生现在还进行外汇的买卖和股票投资,但是只作为兴趣偶尔涉足,并不作为自己的投资策略的重点。去年曾进行了一次外汇买卖,虽然赚得了七千美元的收入,但只是当时的跟风操作,带有很大的幸运性。股票只购买了一支,收益率也不是很。相对于大规模的房地产投资来说,潘先生的投资结构带有明显的倾向性,他担心这样把重心明显地偏向房产会不会有很大的风险,面对今后的投资形势,是否应该将房子卖掉转入其它投资?

担心环境对房价的影响

 

 

    潘先生目前的关注重点就是他们花高价投资的那套高级公寓,该公寓位于商业繁华路段,酒店式的物业管理让他们在管理费上的支出就为数不少,潘先生和太太目前最担心的是这套房子的。因为目前的市价不但没什么提高,而且在该公寓的周围政府规划了一项大型的高层建筑,潘先生担心周围环境的变化会影响房子的,所以特别想问是不是应该把该房及时出手?

买保险,移民后能受益吗

 

 

    潘先生的两岁了,但是他们的”家庭”保险投资还是很谨慎的,除了每年4800元保费的车险外没有购买任何保险,因为潘先生一家有移民的计划,他们担心买了保险后又出国,会得不到任何收益和保障。但是,他们近期内还是希望能使”家庭”成员有一个人身医疗的保障。

  

 

 

每月收支状况  单位/元)

 

 

 

收入

支出

本人月收入

1500

房屋月供

3700

配偶收入

1000

基本生活开销

4500

其它收入

10000

 

 

 

 

 

 

 

 

合计

12500

合计

8200

每月结余

 

 

 

4300

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

年度收支状况 单位/元

 

 

 

收入

支出

年终奖金

0

保费支出

4800

合计

0

合计

4800

年度结余

 

 

 

-4800

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

家庭资产负债状况 单位/元

 

 

 

 家庭资产

家庭负债

现金和活存

40000美元

房屋贷款

1250000

房产(自用)

350000

 

 

 

 

 

 

房产(投资1)

300000

 

 

 

 

 

 

房产(投资2)

1900000

 

 

 

 

 

 

汽车

120000

 

 

 

 

 

 

合计

3000000

合计

1250000

家庭资产净值

 

 

 

1750000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    专家建议一:家庭资产配置建议

 

    潘先生和太太应是幸运的,他们早年出国,在上海大发展的时候回国,又在几年前开始投资房产,可谓步步踏准,跟上经济脉动。

 

    不过,从理财的角度来分析,潘先生和太太的投资组合不是非常合理,主要是房产投资比重过高,金融资产比重过低,资产的流动性较差,抵御风险的能力不足,特别是在房价走势不确定的情况下,如何应对抵御房价下跌的风险是一个值得研究的问题。

 

    从收益看,潘先生投资的两套住宅原价为220万元,而每年的租金收入只有12万元,年收益率为5.45%,并不算太高。基于此原因,建议潘先生出售原价30万元的那套房产,一方面获利了结,见好要收,另一方面盘活资金用于其他投资。建议保留那套豪华公寓,因为房子位于市中心,市中心区域小,能开发的楼盘少,房源有限而需求无限,易于保值和增值,同时周围聚集的大量具有经济基础人士,即使房价下跌,其下跌幅度必小于另外两套房子;再说,现在潘先生一家的收入主要来源是租金,豪华公寓的租金必然贡献良多,那么保留豪华公寓成为潘先生保持现有生活品质的必要前提。

 

    在抛售那套原价30万元的住宅后,估计潘先生夫妇可以获得约45万~50万元的现金,这样家庭中金融资产的比重就可以提高了,由原来约占家庭净资产的20%,上升到40%左右,既增加了资产的流动性,也提高了家庭抵抗风险的能力。这部分资金中,应拿出10万元作为风险准备金,可购买货币市场基金,这部分的收益虽然不高,但很安全,变现速度也比较快。其余的资金可以通过购买偏股型开放式基金来提高资金的收益率。

 

    潘先生家的外币放在银行只存活期实属可惜,因为目前美元的利率跌至近年最低点,其他欧洲币种的利率也不高。建议适当运用银行外汇投资工具实现资产保值增值。潘先生可选择眼下各家银行相继的小额资金管理项目,例如中行日进升金产品已推出8期,存期有3年至6年不等,年收益率最高可达5.6%,高出美元年利率10倍。美元在过去的一年中持续疲软,预计这种趋势仍将继续,所以潘先生可以通过外汇宝将持有的美元换成澳元存放,因为澳元继续看涨且澳元是所有货币中利率最高的货币,是美元利率的6倍多,如果潘先生今后打算移民澳洲的话,那更是要趁早兑换。另外,中行去年已推出两得宝业务,一个全新的期权产品,郝先生大可一试。因为两得宝业务卖出的是一段期限后的权利,无需每天看盘,特别适合潘先生这样工作繁忙人士。

 

 

    在保险方面,除了车险外,潘先生夫妇还应该针对自己的特点,选购一些保险产品。通常,保险产品的年度支出应占到家庭总收入的10%,按照潘先生家庭的情况计算,年度保费支出应控制在15000元左右。由于潘先生有移民海外的打算,建议他在选择保险产品时,可以更多地考虑外资和合资保险公司的产品,这样在出国后,仍能比较方便地得到保险公司的服务。在保险产品上,不建议潘先生购买投资型保险,因为海外的投资型保险的收益率要远高于内地的保险产品,这类保险可以到出国后再考虑。主要可以考虑一些传统保险产品,如针对意外事故的意外险,针对医疗费用的医疗险等。当然,很多医疗险是作为寿险的附加险出现的,因此,潘先生还需要购买一定数量的寿险产品,既可以为今后养老做准备,又可以享受到医疗附加险的好处。

 

 

中行上海分行个人理财中心      杨丽华

 

    家庭投资建议

 

    看来潘先生对房产投资情有独钟,对其他理财方式如外汇宝、股票等颇少涉猎,甚至完全保险。个人偏好无可厚非,但从投资角度而言,把所有鸡蛋放在同一个篮子里的做法实在不是一个明智之举。因此向潘先生提出一些组合投资建议,希望能对他有所帮助:

    1.房产投资——调整减负:

    应该说潘先生的房产投资还是颇为、颇有见地的,但投入过多,而且楼市可能出现降温的风险。潘先生三处房产中,本人认为那套贷款140万元购买的190万元的豪华公寓应该保留。理由如下:尽管该公寓的高额管理费和每月3700元的还贷使其成本颇高,而其创收能力——租金也有走低的趋势,但这套房产仍然是潘家的主要经济来源,如果出售,潘家将少了一大块稳定收入。那套原价30万元的住房目前已经升值不少,但租金水平未必高,按现价45万~50万元计算,年收益率也就在5%左右,即时抛售,回笼资金,转移到其他投资领域,从而争取更多的收益,不失为一条好的理财思路。

    2.外汇投资——长短结合:

    潘先生又有移民倾向,不得不保留一定的外汇,可是外汇利率那么低,靠存款怎么行?

    如果潘先生觉得对外汇买卖知之不多,没有把握的情况下,可以采用长短结合,选择中国银行的两得宝(期权宝)和小额资金投资并举的方式。

    两得宝(期权宝)一般投资为一周、两周和一个月,短,较为灵活,风险介于外汇买卖和储蓄之间,收益也颇高,既不需要天天盯着市场波动,又有银行人员的指点,省事省力,作为一种短期投资,何乐不为?

    小额资金投资收益颇高,但从表面上看,协议长,短则三年,长则五六年,好象不太灵活。可实际上,由于存在提前终止的条款,可能出现半年内客户完全收回本息的情况,而且其起存金低,值得中长期投资。

    3.基金投资——间接股票:

    今年,各方面的消息都对股票的牛市推波助澜。不过由于中国的股市制度尚不健全,信息透明度不高,对股市不熟的潘先生可能踌躇不前,稳妥起见,可以采取间接入市的方式——购买开放式基金。

    从发展趋势来看,股市将会逐步步入基金博弈的时代,尤其是开放式基金,其业绩在基金净值上显露无疑,不容作假。投资基金,颇具可行性。

    4.保险投资——不可或缺:

    潘先生夫妇正值阶段,尚年幼。目前春风得意,但天有不测风云,其实这个家庭经不起意外的打击。因此,保险是投资组合中一个不可或缺的环节。

    潘先生或许有疑问,买一份保险,几年后移民,合同是否依然有效?利益是否有保障?答案是肯定的。其实买一份附带意外险的分红保险对潘先生是一个不错的选择。

    5.其他投资——见机行事:

    潘先生夫妇的贸易公司收益平平,不如考虑转行。如果求稳的话,见机行事,可将公司办公室转租他人或承包给别人,增加一份稳定的收入。

    在条件允许的情况下,潘先生可以涉足古玩字画、黄金买卖等方面的投资,从而扩大投资范围,增加收入、分摊风险,达到理财增值的目的。

 

 

    中行上海分行个人理财中心      陈娴雯

 

    家庭保险建议

 

    如何使家庭资产能保值增值,同时又能有效地控制投资风险,对一个家庭而言是非常重要的一个课题。由于资金量的限制决定了家庭投资不能如机构投资般产生规模效应。因此如何使家庭资产结构更合理化,平衡投资收益和投资风险间的关系就显得尤为重要。

    作为“海归”家庭的潘先生夫妇,在国外生活期间已经积攒了不菲的资金,相对于国内许多人来说,他们的外汇储备可以在国内进行规模不小的投资。而回国后潘先生两处的房产投资也已产生了较为稳定的投资收益,并成为潘先生家庭主要的收入来源。因此从表面上看,潘先生家庭投资计划还是非常,但仔细分析,却不难看到张先生家庭投资结构的不合理性,最明显的一点就是,他们忽略了对人身风险的控制这一环节:潘先生和太太都没有购买过任何保险。试想潘先生的车都已经有了保险,而作为家庭支柱的他们却没有想到,自身意外或健康的风险也可能随时发生,若是遭遇到了如此的不幸,对整个家庭来讲将会是怎样的一个悲剧。因此一份保障型的保险计划对他俩而言,实在是必须的投入。

 

 

    考虑到潘先生的家庭收入及资产负债状况,金盛保险专业的理财师为他们每人都设计了保额高达100万元的保障型计划,该计划中包含了金盛金世如意终身寿险及必要的意外、健康、医疗等附加保障。让潘先生家庭能全面防范各种因素造成的家庭人身风险。

 

 

    该计划为潘先生夫妇每人提供了20万元的终身寿险保障,让他俩在承担家庭最重的时期可以给家人更多安心,而且步入老年后,他们可继续享有该保障至终身,或选择提取保单的现金作为自己养老金的补充。若潘先生不幸遭遇重大意外的话,意外身故或全残保障最高可达160万元。即便是小意外需门急诊医治,该计划中也提供每次最高达1000元的门急诊医疗费用保险金。

 

 

    同时考虑到潘先生夫妇医疗保障的缺乏,该计划还包含了充裕的医疗保险金。若潘先生夫妇不幸因病住院,计划中的金盛金体安康附加住院险可以提供每天100元的住院现金补贴,每次住院最高补贴可达1.8万元。同时他们还可以享有最高达1万元的住院医疗费用保险金,周全细致的保障内容甚至包含了床位及膳食费,让潘先生夫妇再无疾病住院的后顾之忧。

 

 

    现代人由于生活大,很多都处于亚健康状态,因此健康保障就显得尤为重要。鉴于此我们为潘先生夫妇每人设计了10万元的金盛附加重大疾病健康险,金盛的该种健康险涵盖了30种重大疾病,包含了很多现代人的高发病种,如恶性肿瘤、脑中风等。该份保障将在潘先生家庭遭遇大病威胁时,给予高达10万元的医疗津贴。

 

 

    潘先生夫妇只需为整个保障计划每月投入1500元左右,就可以有效规避目前的各种人身风险,让家庭的投资结构更趋合理。而且若潘先生夫妇今后移民国外,只需告知金盛保险公司此项事宜,终身的寿险保障不会受到丝毫影响,短期的附加险部分也可以依潘先生的要求给予终止。

 

 

金盛人寿

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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